不久前结束的上海二批次土拍，和之前有点不太一样了
全场最瞩目的，不再是各位熟悉的几个规模房企
而是来自同一个地域标签下的，浙系房企
(相关资料图)
今年以来，浙系已然成了土拍市场的一支扫货大军
克而瑞数据显示，全国前7个月的新增土地价值TOP35榜单中
浙系房企就达到了7家，占比20%
而这半年多，我们也观察到，很多浙系房企正以上海为主战场进行外扩
尤其绿城，两个批次的三次集中出让，次次不落
用广撒网战术接连奋战，对上海土地需求之迫切，已经毫不掩饰了
包括一众浙系房企们，不论规模大小，也纷纷扎堆上海
结果来看，他们的运气和实力都很不错，不少企业拿到了相对优质的地块
所以毋庸置疑的是，未来两年的上海楼市竞争中
浙系房企将成为一股不可忽视的力量
01
今年异常凶猛，浙系房企集体攻入上海土拍市场
各位先来看一张表格
注：表格中意向房企数量为预估值，仅供参考，具体数据可能会有上下波动
到今天为止，上海共启动了两个批次的三次集中出让
比较意外的是，在统计意向房企时，我发现浙系房企一直稳定占到了10%左右
其中，最显眼的要属绿城、大家这两家国资房企
前两次集中出让，绿城分别参拍了9宗和6宗地块
看得出来，决心很大且财力雄厚，只是最后都空手而归
但8月初的这一次出让，绿城共参拍了4宗，却运气爆棚一举拿下了3宗
要知道，全部待拍地块也才9宗
绿城仅凭一己之力拿走了三分之一，成为这一轮的赢家
而且，这次绿城的运气不是一般好
这三幅地块，正是本轮最热门的前三个项目
平均每个地块都有15家以上的房企争抢
可见三幅地块的背后，也都不简单
其中，闵行梅陇地块的出让规则，已经明确装标不低于3000元/平
在拿地阶段就对项目品质做了高要求
这一点，几乎是为品质代表的绿城量身定制了
而南翔地块位于印象城南面，也是板块内最好的一块地
徐泾地块更不用说了，隔壁就是招商虹桥公馆，地铁、商业、生活氛围都提前兑现了
一句话总结，就是三个地块上的项目，都有很不错的去化和利润预期
而这些地块全部被绿城收入囊中，最终总成交价139亿元
也是这一轮上海土拍中，唯一一家拿地金额超过百亿的房企
风头第二的大家房产，今年首批供应中也参拍了5宗
但并未取得战果
到二批次上半场，大家联合钱江、维科等浙系房企，参拍了6宗
最终成功拿下浦东曹路、嘉定新城2幅地块，总成交价约25亿
也是上半场唯一竞得2幅地块的房企
不过，这已经不是浙系房企第一次在上海联合拿地了
尤其对中小体量的浙系房企而言，组建联合体已经成为他们外扩的固定模式
今年首轮土拍中，浙江交投就联合象屿、天安等房企，参拍了3幅地块
最终也算有所收获，成功拿下普陀桃浦地块，总价37.78亿元
到了二轮供地，7月的上半场，浙江荣盛也选择与临港集团合作
以38.74亿的底价竞得了临港地块
8月份，下半场的闵行梅陇地块，中天和建杭的联合体也有参与
只是缺了点绿城的运气，最终未能拿地
不过今年这种热闹景象，有种浙系房企要在上海打天下的感觉
但实际上，这些房企接触上海市场，远比我们想象的更早
并且，几乎都出现过一定程度的水土不服
02
十几年来，浙系与上海的磨合并不顺利
上海品质楼盘圈里，一直都有浙派的身影
这些年，浙系房企也不断尝试进入上海，只是从未占据前排
作为距离大本营最近的一线城市，本应占尽地利优势
但最后，却少有浙系房企能在上海彻底站住脚
而且都吃了不小的苦头
就连滨江、绿城这种大哥级别的房企，也没能逃过
其中最典型的滨江，故事称得上惨烈
2015年，滨江走出杭州，瞄准全国，喊出了三年千亿的规模目标
只是现实过于残酷，迎接滨江的是连续两次跌倒
尤其主战场上海，2015-2016年，不到两年就拿下了4个项目
分别是宝山大场的地王项目：滨江公园壹号，以及黄浦大兴街旧改项目，崇明、古北的2个代建业务
总值200多个亿
如果这些项目进展顺利，滨江在上海的地位将直线上升
但事实是，主要合作方中崇集团暴露的财务危机，打了滨江一个措手不及
项目停工，借款、债权无法兑现，双方诉诸法庭但最终选择和解，滨江黯然离场
这一危机同样在深圳上演，结果依然
这次外扩带给滨江的，是近20亿元的真实损失，相当于集团苦干一年的利润
此后滨江退出了全国扩张之路，及时掉头重回大本营
好在如今，上海还剩下一个独苗：滨江公园壹号
滨江公园壹号 图源：FM设计
滨江拿出了壹号系的豪宅产品力，在宝山这个主打刚需的市场，交出了天花板级别的品质与服务
证明着离去前，滨江对这片土地的真诚和用心
这种遭遇不是个例
就在滨江进驻上海的同一年，上海融绿平台于2015年正式解体
这家绿城和融创联手成立的平台，只存活了3年
一并脱离绿城掌控的，还有绿城玫瑰园、绿城玉兰花园...等优质项目
分家后，留给绿城的仅剩黄浦湾
所幸，作为沪上豪宅标杆，黄浦湾并未让绿城在这轮撕裂战中，完全失去上海市场
只是此后绿城内部经历了一系列股权变更，纷争不断
在上海打天下的热情锐减
公开市场上，有5年不曾在上海拿地，储备严重不足
近两年，绿城才通过收购、城市更新等方式，陆续打造了前滩百合园、外滩兰庭等项目
重新站上高端市场
来自杭州的大家房产，也早在2002年就开发了大宁的歌林春天
此后一直沉寂十几年，2019年才重回上海
回归首作大家美颂，把杭派精工的品质带到了临港新片区
图源：上海大家房产
因为坚持真材实料的品质感和精装交付，也是当年的一股清流
最终，这种不一样的品质也成功被市场看到，项目逐渐清盘
一路看下来，浙系房企和上海楼市的渊源一直颇深
但磨合过程也实在有够曲折
无论合作方还是自身危机、甚至项目本身因素，都透露出浙系房企来到上海后
并不像在老家那样如鱼得水
但这两年，让我意外的是
他们入沪的决心，反而比之前更强烈了
03
为什么此时，吃过苦头的浙系房企又集体进入上海
这两年，浙江楼市格局也经历了一轮深度洗牌
各种熟悉的行业榜单中，除了滨江、绿城依然稳居榜一榜二
一些老面孔如中梁、祥生、德信，如今几乎看不见了
取而代之的是一批新面孔，包括大家、中天、建杭、亚伦等等
图源：中指研究院
有些具有国资背景，有的是实业起家，实力不可小觑
让本来就卷的浙江市场更加饱和了
而这些新势力，均选择了扩张突围的道路，开始向外求发展
于是，上海成为了浙系房企外扩的第一站
相对其他城市，上海的韧性较好，一直是各地房企想要进驻的重点城市
就连滨江去年6月，也强调上海将是重点关注、积极拓展的区域
战略布局上依然保持三省一市
其中一市，指的就是上海，和江苏、广东两省共占10%的投资比例
数据来源：2022年滨江集团年报
只是滨江仍在关注的时候，其他浙系房企已经进入实际行动了
与此同时，这两年改善为王的风口，也让浙系房企迎来了一次重要机会
改善产品甚至能成为房企在这个时代的重要底牌
而浙系，也一直以品质著称，产品的溢价能力远超其他房企
前几天我们实地踩盘的三个项目：上海绿城、绿城玉兰花园、绿城玫瑰园皆是如此
因为带着大部分绿城基因，如今都成了各自板块的二手房价天花板
即便今年上海楼市预期不如以往，玉兰花园的成交价也依然站上了10万+
图源：链家
当然，除了市场原因，背后最重要的还是来自上海的积极态度
今年3月份，嘉定区政府就在杭州召开了“土地招商推介会”
以政府名义介绍嘉定的区域价值，向诸多房企发出邀请
图源：嘉定规划资源
会上原话是这么说的，各位可以体会下：
嘉定的政府将提供最好的投资环境，最好的服务
助大家实现“当年拿地、当年开工、当年销售”
显然，为了吸引更多的高品质浙系房企，嘉定政府几乎拿出了最大的诚意
到最近的8月4日，嘉定的土地出让交流会上，又传出了新的竞价规则
从三批次开始，摇号环节前，可能加入“高品质建设”的指标
除了完全靠运气的摇号新规，增大了更多房企的拿地机会
这些规则，也几乎都是为品质代名词的浙江开发商量身定制
浙系房企此时进入上海市场，无疑占足了天时地利人和
04
这两年，整个上海楼市对于高端产品的需求，一直很旺盛
好在今年土拍情况来看，上海楼市正在进入品质驱动时代
除了写在出让规则里的设计要求，比如装标、公区、立面等明文标准
也通过摇号规则、竞品质等环节的调整，保证有更多品质房企，能够顺利进入上海
相信这次，浙系房企的批量进入，将为上海市场带来不一样的产品内涵
而未来一两年内，这批作品的呈现到底如何
浙系房企能否克服此前的水土问题，在上海交付出更好的产品
也更加值得期待
以上正文，来自余奔雷
关键词：
